Bei dem Abschluss eines neuen Mietvertrages ist es üblich, dass zwischen Mieter und Vermieter die Stellung einer Kaution vereinbart wird. Diese Kaution dient in erster Linie dem Vermieter, der mit der Kaution sicherstellen will, dass künftige Ansprüche abgedeckt sind. Dabei kann es sich um Mietzinszahlungen oder auch um Reparaturkosten handeln, die dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses entstehen, da die Wohnung oder das Haus nicht in dem Zustand zurückgegeben wurden, wie es der Mietvertrag vorgesehen hat.

Eine Mietkaution ist vom Mieter freilich nur dann zu stellen, wenn es im zugrunde liegenden Mietvertrag auch so vorgesehen ist. Die Kaution kann grundsätzlich auch in verschiedenen Formen gestellt werden, soweit der Mietvertrag keine abweichenden Regelungen enthält. So kann der Mieter dem Vermieter beispielsweise eine Bankbürgschaft stellen, man kann eine Barzahlung des Kautionsbetrages vereinbaren oder, und dies dürfte in der Praxis am häufigsten anzutreffen sein, kann der Kautionsbetrag auf ein Konto des Vermieters einbezahlt werden. Dabei trifft den Vermieter für den eingezahlten Betrag eine Treuhandstellung. Er kann also mit dem Geld nicht nach Gutdünken verfahren, sondern darf über das Kontoguthaben nur dann verfügen, wenn der Kautionsfall eingetreten ist.

Für die Anmietung von Wohnraum sieht das deutsche Mietrecht deutliche Regelungen vor, was die Parteien des Mietvertrages zulässigerweise vereinbaren können. Gem. § 551 BGB ist vor allem die Höhe der vom Mieter von Wohnraum zu leistenden Kaution beschränkt. Sie darf höchstens das Dreifache einer Monatsmiete betragen. Anderslautende vertragliche Vereinbarungen sind unwirksam. Soweit die Parteien vereinbart haben, dass vom Mieter ein gewisser Geldbetrag zu stellen ist, dann kann er diesen Geldbetrag in drei Raten dem Vermieter zur Verfügung stellen. Auf diese Weise will das Mietrecht verhindern, dass der Mieter überfordert wird. Weiter schreibt das Gesetz vor, dass der Vermieter einen Geldbetrag, den er vom Mieter erhalten hat, verzinslich anzulegen hat. Soweit auf den Geldbetrag auch Zinsen bei der Bank anfallen, so stehen diese Zinsen dem Mieter zu. Durch die Zinseinahmen wird der Wert der Sicherheit erhöht. Es soll bereits Fälle gegeben haben, in denen der Vermieter versucht hat, diese Regelungen des Mietrechts durch abweichende vertragliche Regelungen auszuhebeln. Im Streitfall und vor Gericht muss der Vermieter hier aber scheitern. Die Regelungen zur Kaution sollen vorzugsweise den Mieter schützen und es kann vor diesem Hintergrund nicht von den gesetzlichen Vorgaben abgewichen werden. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter über die Kaution abzurechnen und hat einen Guthabensbetrag an den Mieter auszubezahlen. Die Mietsicherheit ist in keinem Fall dazu geeignet, Instandsetzungsarbeiten an der Immobilie, die der Vermieter auf seine Kosten ohnehin durchführen muss, zu Lasten den Mieters zu finanzieren.